爱游戏在线登录:4月房地产投资及销售情况分析

  国家统计2023年5月16日，发布了1-4月份房地产投资及销售的有关数据。

  从2月份，我们已确认，2023年不再发布土地购置面积和土地成交价格两个数据，推测与此前土地市场不振以及弱化土地财政等相关。

  1-4月，房地产开发投资累计35514亿元，同比减少6.2%，投资同比跌幅扩大。根本原因，为2022年房企拿地减少，以及销售前景不明，影响施工速度，同时也导致投资强度不足等综合因素所导致。

  从单月投资情况去看，4月份房地产开发投资金额为9540亿元，同比减少16.23%。从历史数据分析来看，房地产投资在2022年11月触底后，在金融支持房地产及各地方大力放宽限购限贷等措施后，投资出现反弹，但从目前情形来看，单月投资总量已连续两个月环比下跌。

  4月住宅开发投资7305亿元，同比减少16.67%；办公开发投资316亿元，同比减少5.5%；商业开发投资659亿元，同比减少27.74%。

  从2022年全年累计施工面积情况去看，年初施工面积基本上可以奠定全年的施工面积基数，2022年12月与1月相比，全年增加施工面积12亿㎡左右。而2023年开年施工面积为75亿㎡，与去年开年施工面积相比减少3.5亿㎡，加之2022年全年土地获取面积同比减少54.6%，则预测本年度新增施工面积相比较2022年大概率减半，则全年新增施工面积约6亿㎡。到年末预计施工面积达到81亿㎡左右，全年同比降减少约10%。预测每月同比呈现跌幅扩大趋势。

  受此影响，对证券市场房建类、建材类企业等将会产生负面影响。房地产从业人员，工程类、项目管理类将带来较大程度的失业压力。房地产对资金的需求总量将进一步减少，项目贷将会有较大幅度降低。

  房地产施工面积，还受到停工面积是否复工的影响，由于统计局并未公布停复工情况，故没办法做出进一步的细致分析。

  4月，单月房地产施工面积新增6694万㎡，同比减少45.71%。施工面积同比跌幅持续向下。

  4月，住宅新增施工面积4754万㎡，同比减少45.02%；办公新增189万㎡，同比减少49.06%；商业新增439万㎡，同比减少50.62%。

  与3月同比数据相比，住宅同比跌幅扩大12.7%；办公跌幅收窄12.8%；商业跌幅扩大7.2%。

  1-4月，房地产新开工面积累计3.12亿㎡，同比减少21.2%，跌幅逐步扩大。与施工面积相比，新开工面积数据相对来说还是比较简单，仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。

  开年报告中，我们提到，在统计局取消发布土地购置面积和金额的数据后，新开工面积，也将是一个间接判断新增土地情况的一个关键指标。通常土地获取后会在3-6个月开工，具有一定的滞后性。当前新开工面积主要受2022年四季度到2023年1月份期间，土地获取的影响。我们将持续利用该指标间接判断土地的成交总量情况。

  4月住宅新开工面积5181万㎡，同比减少29.21%；办公新开工面积213万㎡，同比增加8.67%；商业新开工面积528万㎡，同比减少12.29%。

  1-4月，房屋竣工累计面积2.37亿㎡，同比增长18.8%，竣工面积同比再度增加。竣工面积的大幅度的增加，将为顺利实现保交房、保交付等工作奠定基础。

  4月房屋竣工面积4256万㎡，同比增长37.25%，进入2023年以来，竣工面积相比较2022年同期有明显大幅度提升。

  分物业类别来看，4月住宅竣工3000万㎡，同比增长28.26%；办公竣工165万㎡，同比增长135.71%；商业竣工335万㎡，同比增长14.73%。

  （商品房销售面积，与去年数据相比同比减少5.36%，官方解释对去年数据来进行了修正，由于统计局并未同步公布2022年修正后的数据，因此无法准确计算差异。统计局数据修正，对数据分析带来不利的后果，如将某一计量从2022年报表中扣除，纳入到2023年报表中，将导致2022年基数降低，而2023年数据增多，表面上就会看到同比跌幅缩小，增幅扩大等数据现象。）

  4月单月商品房销售面积7690万平米，同比减少11.83%，同比跌幅扩大，相比较2022年同期同比下跌39%，有所好转，但从环比情形来看销售面积减量较快，销售形势并不明朗。

  4月，各物业类别销售情况如下：住宅销售6715万㎡，同比减少9.46%；办公销售176万㎡，同比增长4.14%；商业销售339万㎡，同比减少35.92%。

  从环比数据看，各物业类别，销售面积相比较3月份均有大幅度下滑，总体环比下滑48.09%，销售下行趋势明显。

  1-4月商品房销售金额累计3.975万亿元，同比增长8.8%（自行计算数据为5.19%）。

  总体上，今年商品房销售额已超过去年同期水平，对市场信心恢复传递出积极的信号。

  4月，单月商品房销售金额9205亿元，同比增长13.17%，连续2个月累计销售金额同比为正，且涨幅扩大。

  当前各地销售政策逐步进入稳定期，后续政策空间十分有限。当前销售刺激政策，主要围绕分区域、分对象结构性放开限购，逐步降低社保、个税等限购门槛，以及围绕公积金提升贷款额度，扩大使用范围。

  4月，不同物业类别销售情况如下：住宅销售金额8373亿元，同比增长16.7%，连续3个月销售同比转正，且涨幅扩大；办公销售235亿元，同比增长21.3%；商业销售390亿元，同比减少25.29%。

  相比较而言，住宅市场销售转暖信号明确。办公销售金额同比由跌转正，商业销售金额同比跌幅扩大。

  总体上看，4月商品房销售均价11970元/㎡，环比增长17.46%，同比涨28.35%。联系实际情况去看，均价上涨主要是由于高房价地区成交占比较高，低房价地区成交占比较低所导致。各物业类型均价涨跌情况如下：

  4月住宅销售均价12469元/㎡，同比增长28.9%，环比涨18.7%，联系实际情况去看，说明当前住房市场成交分化严重，低房价地区成交量比越来越低。

  4月办公用房销售均价，13352元/㎡，同比增长16.32%，环比降低2.72%。从历年成交均价来看，办公用房销售均价整体上来看不太稳定，主要与成交量小，而每月成交地区不同有关，因此单月的涨跌不太能够说明办公用房市场的好坏。

  4月商业营业用房销售均价11504元/㎡，同比增长16.59%，已连续三个月同比回正，且涨幅扩大。

  截止到4月末，商品房待售面积为6.45亿㎡，同比增长15.7%，环比减少0.44%。

  分物业类别来看，住宅待售面积3.14亿平米，同比增长15.4%，办公待售面积4721万㎡，同比增长23.7%，商业营业用房待售1.41亿㎡，同比增加13.6%。

  从待售面积结构来看，住宅占比进一步减少，占48.4%，商业占比21.87%，办公占比7.32%，其它占比22.07%。相比较而言，商业待售面积过高，去化难度较大。

  总体来看，随着新开工面积不断减少，销售面积同比增加，待售面积有望逐步减少。

  1-4月房地产开发企业到位资金累计4.51万亿元，同比减少6.4%。正如前边，通过新开工面积减少和施工面积减少预测房企对资金需求减少的一样，房企到位资金数据总体上仍处于同比减少的趋势，但减少的幅度有所降低。

  4月份到位1.04万亿元，同比增加0.81%。从渠道组成来看，国内贷款到位1149亿元，同比减少12.42%；利用外资4亿元，同比减少85.7%；自筹资金2794亿元，同比减少27.92%；定金及预收款4016亿元，同比增长29.34%；按揭贷款2034亿元，同比增长21.94%。

  当前房企到位资金中，增长大多数来源于于通过销售获得的资金流入，定金、预收款、按揭回款增幅较大，而房企自筹资金不仅没有增长反而有较大比例的减少，根本原因有两个，一是房企结转利润降低，可以通过销售回款再投入的资金慢慢的变少；二是，在房地产行业利润率下行、甚至亏损的情形下，部分资金在项目结转后离场，不再进行投入，这就会导致房企自筹资金规模越来越低，表现出同比持续降低的数据现象。

  同时，我们注意到，国内贷款同比出现下降，这与前面我们通过新开工面积、施工面积增幅降低，会导致项目贷款逐步减少的推论一致。

  房地产开发投资、商品房销售面积等指标的增速今年按可比口径计算。报告其数据与上年已公布数的同期数据之间有不可比因素，不能直接相比计算增速。根本原因，一是，加强在库项目管理，对毁约退房的商品房销售数据来进行了修订；二是，加强统计执法，对统计执法检查中发现的问题数据，按照相关规定进行了修正；三是，加强数据质量管理，剔除非房地产开发性质的地项目投资以及具有抵押性质的销售数据。

  有关统计局数据解释说明，我们大家都希望统计局本着严谨务实的工作作风，能及时向社会公众公布2022年逐月调整后的最终数据，满足专业机构和研究人员的研究需求。