爱游戏在线登录:长沙房产长沙住宅和非住宅产品三大类库存分析专题报告

  2016年到2021年期间，长沙新房库存长期处在逐步下降的趋势，但是在现行周期之下，库存出现抬头情况，并且板块间分化之势明显，因此我们下穿到板块的横向对比，与存量的的时间纵向对比，细化分析长沙库存现状与压力。

  截至2022年4月，长沙六区一县商品房广义库存4938万方，按照近12个月去化速度计算，去化周期约31个月，超过18个月的警戒线，可适当减少供地。

  100万方以上高库存板块大多分布在在长沙2035规划中的大泽湖、金霞、松雅湖、空铁、南部融城和大王山6大组团中，是长沙中长期阶段重点开发区域，楼市和经济都将迎来加速发展期。

  其中300万方以上住宅库存位于雨花区高铁新城、望城区丁字镇和长沙县空港新城板块板块，临近城市南、北、东三环位置。其中高铁新城板块发展已近10年，一直属于高流速高竞争区域，预计未来2-3年内仍将保持此态势；丁字镇和空港新城属于后发板块，目前处于低价格低流速高库存状态，去化周期达到在10年以上，风险性较大。

  我们将广义库存分为三大类，短期库存即已拿证未售房源，中期库存即已开发土地但未拿证房源，长期库存为已拿地但未开发房源。

  截至2022年4月，长沙内五区普通住宅狭义库存504.91万方，累计房源37207套，按照近12个月去化速度计算，去化周期约6.8个月，处于健康水平。

  短期来看，秀峰鹅羊板块和高铁新城板块是长沙库存高地，存量分别达到56万方和44万方，高铁新城片区持续多年快速地发展，城北发展规划利好下，品牌房企争相入驻，秀峰鹅羊步入发展快车道。开福中心和省府北发展成熟，目前多个项目在售，竞争较为激烈，但中长期来看，待出入市货源不多。

  二阶梯主要位于二环附近，城市核心区域发展成熟，城市出现外扩趋势，但短期内仍旧集中在较为中心区域。

  别墅方面，截至2022年4月，长沙内五区别墅狭义库存22.18万方，累计房源944套，按照近12个月去化速度计算，去化周期约12.4个月，市场上货源充足。

  由于限墅令限制，近年长沙别墅市场从始至终保持供求低位运作时的状态，并且预计此态势仍将长期延续。目前长沙的别墅聚集区主要在开福北二三环位置，以青竹湖和秀峰鹅羊为代表；二是岳麓区大王山、谷山等景观资源丰富片区。

  从产品形态来看，联排和叠加别墅存量最大，分别占比39%和36%，其中联排产品大多分布在在开福区绿城青竹园和恒基旭辉湖山赋项目；叠墅项目集中程度略低，但分区域来看，大多分布在在岳麓区和开福区。限墅令下，叠墅产品预计未来将成为未来市场主流。

  库存结构方面，内五区商品房合计库存38190套，其中120平以下以及120-144平之间占比均接近4成，144平以下刚需面积段合计占比75%，整体市场仍以刚需产品为主。

  从上图中能够准确的看出，120平小户型产品主要分布于河东，其中城北、高铁新城等占比较大，是刚需聚集区。120-144平户型沿三环位置分布较多，144-200平产品全城开花，200平以上高端改善型产品沿江区域分布较多，其次为梅溪湖，洋湖垸等新城。

  截至2022年4月，长沙六区一县已开发地块未拿证住宅货源库存约2414万方，按照近12个月去化速度计算，去化周期约15.14个月。

  据长沙克而瑞机构统计，已开发未取证项目中，丁字镇板块以263万方居第一位，集中在嘉宇北部湾（127万方）和融创城项目（55万方）。

  第二梯队是秀峰鹅羊、空港新城、高铁新城、开元路和谷山板块，存量均在100万方以上，大多分布在在长沙北中心保利时代、三一云谷、万科森林公园等百万方大盘上。其中丁字镇和开元路去化较慢，去化周期均将近100个月，进入风险较大；其它板块去化均在3年以下，属于高存量高流速高竞争区域。

  第三梯队主要位于南三环和北三环附近板块，如大王山、动物园、滨水北，望城中心等，存量在50-100万方之间。

  截至2022年4月，长沙六区一县已拿地未开发地块中，住宅货源库存约1672万方，按照近12个月去化速度计算，去化周期约10.48个月。

  长期库存布局重点区域与广义库存较为类型，大多分布在在6大组团中，但又略有不同，望城区滨水南和高铁西未入市地块较多，长期库存占比较大，是未来高竞争区域，长沙县向东发展，松雅湖和果园春华板块待入市地块较多，南部融城板块库存集中在短中期，长期库存较少。

  所以整体市场来看，长沙住宅短期竞争仍旧集中在二环附近核心城区位置，中期竞争则外扩至城北，城东南方向三环附近位置，长期竞争趋势与长沙2035长期经济发展规划方向趋同，以几大重点发展组团为主。

  备注：住宅狭义库存按照板块近12个月平均流速计算，中期、长期和广义存量去化周期按照在售项目近12个月在售期间平均流速计算。

  截至2022年4月，长沙六区一县商业广义库存约3796万方，按照近12个月去化速度计算，去化周期170个月，约14.17年。总的来看，商业存量沿一轴两带重点分布，其中两轴存量高于沿江地带。

  200万方以上库存板块分别为高铁新城、自贸会展和开福中心。其中中心板块是长沙商务中心高地，而高铁会展“双引擎”则将打造湖南城市会客厅，是新成长的商务中心区域。

  二梯队集中在新城片区如梅溪湖和洋湖垸，新兴发展片区如空港新城和大王山文旅，其中大王山文旅新城板块库存主要是恒大文旅城项目，共135万方商业。

  同样从短中长三个时间维度来看，截至2022年4月，长沙内五区商办物业累计库存598.97万方，去化周期36.57 个月，超过3年时间，其中公寓库存394万方，去化周期在3年左右。存量大，去化周期长，公寓市场陷入激烈的价格战，“以价换量”的降价促销模式成为市场主流。某头部品牌房企多个公寓项目价格跌至“4”字头，仅略高于土地成本价，或将带动新一轮的公寓降价潮。

  从各物业库存TOP10板块能够准确的看出，商办类产品集中板块较为集中，以高铁新城，中心、梅溪湖和滨江新城区域为主，其中高铁新城公寓和商业物业库存均居第一位，符合其商务会客厅的定位，滨江新城定位湖南省金融中心，办公库存居高位，梅溪湖一期公寓和商业为主，二期则办公物业偏多。

  截至2022年4月，长沙六区一县商办物业已开发未拿证库存约2337万方，去化周期约105个月。

  一梯队百万方以上商业库存基本位于三环线附近，大体分为两类，一是新城区域，如高铁会展和梅一，二是近年重点发展片区；二是目前商业配套不足，需加速发展片区，如秀峰鹅羊和空港新城。

  二梯队库存主要位于核心城区成熟板块，各类配套丰富，商业氛围较好，如中心板块，省府、金鹰月湖等。

  截至2022年4月，长沙六区一县商办物业已拿地未开发商业库存约734万方，仅在商业库存中占比约20%，去化周期约33个月，政府有意降低新增商业地块入市。长期库存大多分布在在长沙县东，高铁会展和望城金星北。

  近半年时间，省市区三级政府均出台多项促进非住宅产品去化政策，但是商办库存不是单城市问题，受宏观经济低迷，市民收入下降、房企频繁暴雷等多方面坏因影响，市场投资意愿低，政策对市场提升效果有限。

  为此，在过高的商业库存和去化周期下，土地端开始减少商业地块入市，从源头降低商业存量。从近年长沙土地出让也能够准确的看出，2019年开始，商业占比从4成降低到3成，2022年商业建面和占比更是一下子就下降，1-4月商业占比仅18%，成交建面65万方，同比下降49%。

  整体而言，商办产品同十三五，十四区中期城市发展规划关联性较高，主要沿经济发展带布局，中短期竞争大多分布在在成熟板块，中长期竞争主要位于近期或者下一步新兴重点发展区域，商业待补充板块中。

  目前长沙市场库存量高企，去化周期达到15年以上，竞争非常激烈，客户投资意愿低迷，短期内商办市场仍难以脱困，建议具备强商业运营能力的企业可通过自持运营进入。

  根本板块短中长存量三个维度，我们将其分别划分为高、中、低三个竞争维度，分别赋予高中低三个竞争强度标签。高竞争板块相对竞争和风险均较大，中度竞争板块大体处于稳定持续发展状态，低竞争度板块则处于低开发和已完全发展成熟两极状态中。我们以住宅标签为主，辅助商务标签，将板块分为五大类别，并提供对应建议。

  住宅高竞争板块和商务中高竞争板块趋同，开元路和滨水新城南目前在售项目较少，但中长期存量较大，是未来高竞争区域。此类板块是楼市和经济双重点潜力发展区域，但竞争压力较大，机遇与风险并存。

  住宅中度竞争板块分为两类，一类是商务中高竞争板块，此类板块发展较为成熟，商业氛围较好，竞争压力中等，且客户对片区价格接受度较高，其它区域客户进入意愿较强，建议进入。

  住宅中度竞争、商务中低竞争板块，开发程度一般，商业配套不足，部分板块山水资源丰富如滨水新城北、青竹湖等，擅长利用此类资源的开发商建议进入。

  住宅低竞争、商务中高竞争板块，一般都为发展成熟板块，此类区域地块稀缺，进入机会较少。

  此类片区目前开发程度较低，各类配套稀缺，新房市场处于低价低流速状态，客户进入意愿低，风险性较大，中短期内暂不建议进入。

  从市场短中长期三个时间维度分析，我们得知，长沙住宅短期存量集中在二环内附近，城市较为中心区域。中期库存外扩趋势明显，三环外附近聚集，城北和城东南方向是高竞争区域。长久来看，住宅未来走势与长沙2035长期规划走势较为一致，集中在城市东、南、北向6大组团。目前住宅广义去化周期约31个月，压力较大，可适当减少供地。

  商办市场整体处于高库存低流速高去化周期的状态，主要存量沿一轴两带经济带分布，整体走势与十四五中期规划趋同，短期内仍是核心城区发展向好，长久来看，后续呈三环附近重点发展板块商业补足发展的趋势。长沙商办市场风险大，目前政府已经在供应端源头减少入市，具备强商业运营能力的企业可进入。